РОЕКТИРОВЩИК ИЗ ЭМИРАТОВ И «СУВАР-КАЗАНЬ» РАЗОШЛИСЬ ВО ВЗГЛЯДАХ НА ТО, КАК НУЖНО ТРАТИТЬ ДЕНЬГИ НА СТРОИТЕЛЬСТВО 55-ЭТАЖНОЙ ВЫСОТКИ

Судьба одного из самых амбициозных девелоперских проектов в столице РТ – небоскреба на берегу Казанки – оказалась под большим вопросом. О запуске строительства объявили в минувшем году структуры «Сувар-Казань», однако, как стало известно газете «БИЗНЕС Online», они вошли в острый судебный конфликт со своим ключевым партнером по этому проекту – дубайской компанией «Арабтэк констракшн». Спор инициировали казанцы, требуя возврата 76 млн. рублей, потраченных на проведение предстроительных работ арабской компанией, в портфолио которой, кстати, числится знаменитый 828-метровый небоскреб «Бурж Дубай».

РАСТОРГНУТЬ СДЕЛКУ

Арбитражный суд РТ в эти дни рассматривает иск казанской девелоперской компании ЗАО «Сувар Эстейт» к ООО «Ривьера Тауэр» к одному из мировых лидеров высотного строительства – дубайской компании «Арабтэк Констракшн».

Как стало известно в ходе судебного разбирательства, «Сувар Эстейст» пытается через арбитраж аннулировать сделку, заключенную в июле 2011 года между его дочерней компанией и арабскими проектировщиками. Предметом договора стало выполнение предстроительных услуг на подконтрольном ООО «Ривьера Тауэр» объекте. Речь идет об амбициозном проекте многофункционального комплекса Kazan Rivier Tower, первого казанского небоскреба. Контракт на предстроительные работы был оценен в 76 млн. рублей.

8 МИЛЛИАРДОВ НА 55 ЭТАЖЕЙ

Напомним, что амбициозный проект «Ривьера Тауэр» (Riviera Tower) был презентован летом 2012 года. Тогда было объявлено, что «Сувар Эстейт» и «Сувар-Казань» к 2016 году введут в эксплуатацию 55-этажный небоскреб общей площадью около 150 тыс. кв. метров. Общая высота – 200 метров. Заявленный объем инвестиций превышал 8 млрд. рублей. Здание планировалось разместить вдоль набережной «Ривьеры» и сдать в 2016 году.

Тогда же в качестве застройщика была представлена компания Arabteс. Консультантами названы консалтинговая компания Knight Frank и крупнейший татарстанский проектный институт «Татинвестгражданпроект».

Составной частью проекта был назван пятизвездочный отель премиум-класса, работающий под вывеской швейцарской Swissotel. Отель должен был занимать примерно 20% от общей площади комплекса и располагаться с 8 по 15 этаж. На презентации говорилось, что, помимо отеля, в комплекс будут входить офисный центр, апартаменты, фитнес-центр, рестораны и бары, смотровая площадка, торговая галерея, конгресс-холл и многое другое.

В рамках прошлогоднего мероприятия был подписан договор на управление будущим отелем. Его подписали старший вице-президент Swissotel по региону Европа – Ближний Восток – Африка Франсуа Боден и генеральный менеджер ООО «Ривьера Тауэр» (заказчик объекта) Иван Войтко.

Для реализации проекта казанцы, как говорилось выше, решили привлечь мировую компанию «Арабтэк Констракшн». Она имеет в Санкт-Петербурге филиал и была привлечена к реализации скандального проекта «Газпрома» – четырехсотметрового небоскреба «Охта-центр» в северной столице. Многофункциональный комплекс, который первоначально предполагалось возвести в историческом центре северной Пальмиры, после протестов общественности планируется построить в отдалении. Объем заявленных инвестиций – 60 млрд. рублей.

Несмотря на то что на счету компании из Объединенных Арабских Эмиратов (ОАЭ) более 150 объектов, самым известным ее проектом является «Бурдж-Халифа» (ранее называлось «Бурдж Дубай» – «Дубайская башня») – небоскреб высотой 828 м, который считается самым высоким сооружением в мире.

Один из участников казанского рынка вспоминает, что «Арабтэк» в Казани появился где-то два года назад, когда объявил набор проектантов для своего бюро. Требовались специалисты-проектировщики со знанием английского, искали помощников для главного конструктора. Размер предлагаемого ежемесячного вознаграждения был сравнительно небольшой по меркам рынка – 60 тыс. рублей.

БЕЗ МАТЕРИНСКОГО БЛАГОСЛОВЕНИЯ

Итак, теперь выясняется, что дружба между казанским девелопером и арабским строителем высоток не сложилась.

«Сувар Эстейт» нашел формальную причину для расторжения контракта. Как заявил на суде суваровский представитель Павел Тубальцев, данная сделка была заключена в нарушение порядка, предусмотренного уставом и законом. «Мы считаем данную сделку крупной и не согласованной с нами как с участниками общества. Просим вернуть уплаченные денежные средства», – заявил Тубальцев. Проще говоря, ООО «Ривьера Тауэр», которое заключило договор с «Арабтеком», является 100-процентной «дочкой» «Сувар Эстейт», а по закону все крупные сделки дочерней компании обязательно должна одобрять материнская компания. Но этого сделано не было, то есть получается, что компания «Ривьера Тауэр» без ведома «Сувара» заплатила арабам 76 млн. рублей.

Также для «Сувар Эстейт» неясно, что «Арабтек» сделал в рамках контракта. «Нам как участникам компании, которая за все это платит, непонятно, что это за услуги стоимостью 76 миллионов рублей были оказаны», – рассказал Тубольцев в беседе с корреспондентом «БИЗНЕС Online». В связи с этим он ходатайствовал о проведении оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости услуг по оспариваемой сделке, что, в свою очередь, поможет установить размер неосновательного обогащения, который подлежит взысканию.

ЗАРПЛАТА – МИЛЛИОН В МЕСЯЦ

С Тубальцевым не согласилась представитель «Арабтэк Констракшн» Анна Полубарьева. По ее мнению, оказанные услуги не могут быть оценены должным образом. «Наша организация привлекала специалистов мирового уровня, у которых только зарплата была под миллион рублей в месяц. Поэтому и расходы у нас больше. Мы считаем, что услуги оплачивались по надлежащей цене и что их стоимость не завышена», – сообщила Полубарьева.

Что касается типа оказанных услуг, по данным представителя «Арабтэк Констракшн», были проведены исследования всего грунта и различных условий для строительства. «Также арабской компанией были предложены различные концептуальные и оптимизационные решения», – сообщила представитель «Арабтэк Констракшн».

Однако несколько позже Полубарьева смягчила свою позицию, заявив, что если экспертиза все же будет проводиться, то нужно поручить ее проведение международной организации либо как минимум организации, которая не располагается на территории РТ. «Мы просим дать нам время, чтобы предложить свои организации, так как выбор истца не гарантирует независимости и объективности», – сказала представитель «Арабтэк Констракшн».

Суд удовлетворил ходатайство о проведении оценочной экспертизы.

Так или иначе, наличие спора явно ведет к разладу между партнерами – как в библейском предании о Вавилонской башне, они перестали понимать друг друга. 

«ПРОСРОЧЕННЫЙ СРОК ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ»

В ходе заседания Полубарьева просила суд отказать в иске ввиду истечения срока исковой давности. По ее словам, ЗАО «Сувар Эстейт» было информировано о предстоящей сделке между ООО «Ривьера Тауэр» и «Арабтэк Констракшн», так как генеральный директор «Сувар Эстейт» Айрат Тумакаев присутствовал на закрытых совещаниях двух компаний. «Участие всех сторон в этих совещаниях говорит о том, что Тумакаев знал о том, что договор был заключен, а также об условиях договора. Очевидно, что срок исковой давности истек в конце 2012 года», – считает Полубарьева.

Помимо этого, представитель ответчика ходатайствовала о вызове свидетелей, которые могут подтвердить, что осенью 2011 года генеральный директор ЗАО «Сувар Эстейт» присутствовал на упомянутых совещаниях. Одним из свидетелей, по мнению Полубарьевой, должен стать сам Тумакаев.

Калейдоскоп ходатайств ответчика завершился прошением о привлечении налоговой инспекции №5 в качестве третьего лица. В удовлетворении ходатайств о привлечении свидетелей и третьего лица было отказано. Как стало известно позднее, Полубарьева намерена подавать апелляционную жалобу в связи с отказом суда привлечь к участию в деле налоговую службу.

«В НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ ВЕДУТСЯ КОНСУЛЬТАЦИИ»

Дмитрий Пузырев – советник по градостроительству и архитектуре компании «АК БАРС Девелопмент», сомневается, что проект «Ривьера Тауэр» будет реализован. «Я участвовал в совещаниях по проекту «Ривьеры Тауэр» с участием «Арабтэк Констракшн». Проблемы на совещаниях поднимались довольно серьезные и в основном касались именно безопасности. И именно из-за того, что наши российские нормы достаточно жесткие, все решения получились очень недешевыми. С нашей стороны генпроектировщиком выступал «Татинвестгражданпроект», – говорит архитектор. – Необходимо отметить, что спроектировать и построить здание на сегодняшний день несложно. Все можно построить – это будет только вопрос денег. Поэтому проблемы построить двухсотметровое здание – в мире нет такой проблемы. Другое дело, что оно будет дорогим. И компания «Сувар-Казань» просто не нашла инвестора на это здание».

Тумакаев не так пессимистичен. «В настоящее время нами ведутся консультации по проектным работам, по их окончанию будут приняты дальнейшие решения, связанные с реализацией проекта и его стоимостью. С нашей точки зрения, судебный спор не должен повлиять на дальнейшую реализацию проекта», – говорит суваровский топ-менеджер.

Прокомментировал Тумакаев и сам судебный спор с арабами: «Действительно, у нашей компании имеются планы по строительству крупного многофункционального комплекса. Для разработки проекта были привлечены известные проектировщики – крупные российские и иностранные проектные организации. При этом ЗАО «Сувар Эстейт», как участнику ООО «Ривьера Тауэр», стало известно о заключении последним договора на выполнение предстроительных услуг с компанией с ограниченной ответственностью «Арабтэк Констракшн (ЛЛС)». Данный договор являлся для ООО «Ривьера Тауэр» крупной сделкой и подлежал одобрению его участником. Договор был заключен в нарушение положений закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» в отсутствие соответствующего решения участника об одобрении крупной сделки. При этом предмет договора на выполнение предстроительных услуг являлся весьма расплывчатым и предполагал оказание компанией «Арабтэк Констракшн (ЛЛС)» услуг, не имеющих своим результатом какой-либо материальный объект, а сводящихся в основном к консультациям, подготовке и проведению совещаний, переводу документов, направлению писем и т.п. Более того, так называемые предстроительные услуги оказывались компанией «Арабтэк Констракшн (ЛЛС)», по сути, на начальном этапе концептуального дизайн-проекта, разработанного другой компанией, а собственно проектная документация, рабочий проект, в соответствии с которыми должна была строиться башня, так и не были подготовлены проектировщиком. С нашей точки зрения, сделка нанесла интересам общества существенный ущерб, поскольку объем перечисленных компании «Арабтэк Констракшн (ЛЛС)» денежных средств несопоставим с результатом оказанных услуг».

«ВЫСОТНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО – ЭТО ВОПРОС ПРЕСТИЖА»

Журналисты «БИЗНЕС Online» узнали мнения экспертов о проекте и возможной судьбе амбициозного проекта.

Анатолий Кузнецов – глава группы компаний «Корстон» (девелопер 25-этажной высотки второй очереди «Корстон»):

- Архитекторам надо давать абсолютно четкие задачи. Если команда инвестора точно знает, чего она хочет, тогда и возникает объект. Мы не первый объект строим – в октябре прошлого года в Москве сдали 100 тысяч квадратных метров, так что… Почему мы, еще не сдав там в эксплуатацию, начали строить здесь?

Что же до проектировщиков, им тоже надо давать четкое задание. Иначе будет много фантазий – архитекторы ведь могут и так, и так, они люди творческие. А их надо опускать на землю. Здесь есть масса проблем даже не с архитекторами, а с менеджментом, с управлением, с постановкой задач. Самое дорогое – это постановка задач, а иначе получится – копайте от забора до рассвета. Ну вот и копают, а в итоге и ни забора, ни рассвета… Поэтому мы пригласили Вольфганга Пенке к управлению этим процессом, и блин, безусловно, не комом. Пенке – человек австрийского происхождения, очень жесткий и пунктуальный. Конечно, наших российских подрядчиков было очень тяжело загонять под его нормы. Сказал – завтра к 18 будет вот это, а вы знаете – мы к 18 только выйдем и будем делать… Раз, два – потом кого-то прогнали, а тем, кто приходил, говорили: будете делать так, как поставлена задача. Только при таких условиях можно строить в такие сжатые сроки.

Проектирование… Инженерия, каркас, интерьеры – это все разные вещи. Для ускорения процесса ту же инженерию проектировал каждый подрядчик – вентиляцию один, электрику другой и так далее. Это серьезно сокращает сроки – он и воплощает, и проектирует. А зачастую происходит как? Даешь проект подрядчику, а здесь не так сделано, я так не умею, и пошло-поехало…

Дмитрий Пузырев – советник по градостроительству и архитектуре компании «АК БАРС Девелопмент»:

- Небоскребами по европейской и американской классификации считаются здания свыше 150 метров. Это к вопросу о том, являются ли «Лазурные небеса» небоскребом. По американской классификации нет: у них высота – около 133 - 135 метров.

Не секрет, что любое высотное строительство – это в первую очередь вопрос престижа. Очень дорого оно стоит. Это связано не только с конструктивными особенностями, большая доля стоимости такого строительства приходится на инженерные системы и выполнение специальных технических условий.

Согласно российскому законодательству, для жилья высотой свыше 75 метров и общественных зданий свыше 50 метров должны быть специально прописаны эти «специальные ТУ». Они согласовываются в основном с органами Госпожнадзора. Прописываются все дополнительные условия, связанные с водоснабжением, пожарной сигнализацией, пожаротушением, дымоудалением, с обеспечением доставки пожарных подразделений. И много других условий, которые необходимо соблюсти. Там идут обычные этажи, потом продуваемый со всех сторон технический этаж, и вновь опять обычные. Все небоскребы, которые в Америке и в Дубаи, имеют в своей основе металлический каркас, не железобетон. Мы еще не умеем так работать с металлокаркасом, как это умеют делать зарубежные застройщики.

Поскольку российские нормы считаются одними из самых требовательных, то строительство любого небоскреба в России получается очень запредельным по цене. При высотном строительстве квадратный метр удорожается минимум в два раза.

Опыт проектировки высотных зданий в России существует. Построить небоскреб возможно, но нужен инвестор, который захочет это сделать. Мы отслеживаем ситуацию в данной сфере по всей стране. Москва – это отдельный случай, и она может потянуть такой объект, как «Москва-Сити». Из первой десятки небоскребов, которые вообще в России реализованы, 8 или даже 9 находятся на территории Москвы. И по-моему, в эту десятку входит еще бизнес-центр «Высоцкий» в Екатеринбурге.

Стоимость проектных работ тоже будет выше.

Виктор Токарев – генеральный директор «АС-Ком»:

- К проекту «Ривьера Тауэр» я отношусь категорически отрицательно. Прежде чем предлагать построить, нужно иметь проект застройки правого берега. И уже после этого увидеть, нужна в этом месте высотка, и если нужна, то в каком месте. И сколько их там надо: одну, две или пять.

Никаких сложностей для высотного строительства в Казани не существует, технологии у нас развиты. То, что они дороже, это не вопрос себестоимости, это вопрос престижа.

Проблем с проектированием высотных зданий тоже нет. И мы можем это сделать. И с иностранцами у нас хорошие контакты, можно очень хорошо с ними работать. Что касается инвестиций, это вопрос другой, это уже вопрос бизнеса.

Небоскребы Казани нужны. Мы должны говорить о том, что мы цивилизованные люди, что умеем строить современными технологиями. Кто-то говорит, в Казани не надо строить высотное строительство. Давайте тогда будем деревней.

Небоскребов в Казани сейчас нет, но они нужны. Нужен проект, который можно обсудить на градостроительном совете, сделать общественное обсуждение и после этого принимать решение.